שוק הנדל״ן הישראלי ממשיך להיות אחד מתחומי ההשקעה האהוב על משקיעים ישראלים, לא רק בזכות הביקוש למגורים, אלא גם בשל האפשרות ליהנות ממגוון אפשרויות. בשנים האחרונות, יותר ויותר משקיעים פרטיים מתעניינים דווקא ברכישת קרקעות להשקעה, במטרה ליהנות מהזדמנות נדל״נית לטווח ארוך.
עם זאת, חשוב להבין, רכישת קרקע אינה השקעה ״על הנייר״ בלבד. מדובר בתהליך שדורש ידע, בדיקות מדויקות, היכרות עם השוק והבנה מעמיקה של סוגי הקרקעות והשלבים הנדרשים לפני כל החלטה.
המומחים של נקסוס השקעות נדל״ן הביאו לכם את כל המידע המקצועי הנחוץ לרכישת קרקעות: איך עובד עולם ההשקעה בקרקעות, מהם סוגי הקרקעות הקיימים, אילו שלבים חשוב לעבור לפני רכישה, ואילו טיפים יסייעו לכם לקבל החלטה מושכלת ובטוחה.
שנתחיל?
סוגי קרקעות להשקעה, חשוב להבין לפני שמשקיעים
רגע לפני שמתחילים, חשוב לדעת שלא כל קרקע מתאימה להשקעה, ולא כל קרקע ניתנת לבנייה או לשימוש מיידי. בישראל קיימים כמה סוגים עיקריים של קרקעות, וההבדל ביניהם משפיע באופן משמעותי על השווי, רמת הסיכון והאפשרות למימוש בעתיד. בואו נכיר את האפשרויות:
1. קרקע פרטית
מדובר בקרקע בבעלות פרטית, כלומר קרקע שרשומה על שם אדם או חברה בטאבו. זהו הסוג המבוקש ביותר להשקעה, משום שהבעלות בה ברורה וניתנת להעברה מלאה. ברוב המקרים מדובר בקרקע שנמצאת בשלבי תכנון שונים, ולעיתים אף סמוכה לשטח מאושר לבנייה.
יתרונה המרכזי הוא הביטחון , כיוון שאין צורך להתמודד עם רשות מקרקעי ישראל, והבעלות נשארת פרטית. עם זאת, גם כאן נדרשת בדיקה תכנונית מעמיקה, כדי להבין מה מותר ומה אסור לבנות ובאיזה שלב התכנון עומד.
2. קרקע חקלאית
זוהי קרקע שמוגדרת לשימוש חקלאי בלבד. ניתן להשקיע בה, אך יש להבין כי מדובר בהשקעה ארוכת טווח מאוד, משום שכל שינוי ייעוד מחקלאי למגורים או מסחר כרוך בתהליך ארוך ומורכב של אישורים ותכנון.
מי שבוחר להשקיע בקרקע חקלאית עושה זאת לרוב מתוך ציפייה לשינוי ייעוד עתידי, אך חשוב לדעת שאין לכך כל התחייבות, והדבר תלוי בהחלטות מוסדות התכנון בלבד.
3. קרקע מאושרת לבנייה
זוהי קרקע שנמצאת בתוך תוכנית בניין עיר (תב״ע) מאושרת. המשמעות היא שניתן להתחיל תהליך תכנון ובנייה בהתאם להוראות התוכנית. זהו שלב מתקדם מאוד שמאפשר למשקיע גמישות רבה יותר, אך בדרך כלל מחיר הקרקע יהיה גבוה בהתאם.
4. קרקע בתהליך תכנון
זוהי קרקע שנמצאת בשלב ביניים, כלומר קיימת לגביה יוזמה תכנונית, אך היא טרם קיבלה את כל האישורים הדרושים. זהו סוג קרקע פופולרי בקרב משקיעים שמחפשים השקעה עם פוטנציאל, כל עוד מתבצעת בדיקה מדוקדקת של סטטוס התכנון במוסדות הרשמיים.
איך נראה התהליך של רכישת קרקע להשקעה ומה צריך לדעת?
הדרך מרעיון לרכישת קרקע ועד להחזקה בפועל, מורכבת ממספר שלבים מקצועיים. כל שלב משפיע על הצלחת ההשקעה ועל רמת הסיכון, ולכן חשוב להיעזר באנשי מקצוע מנוסים ולפעול בצורה שקופה ומבוקרת לאורך כל הדרך.
שלב 1: הגדרת מטרת ההשקעה
לפני שמתחילים לחפש קרקע, חשוב להגדיר מה המטרה שלכם: האם אתם מחפשים השקעה ארוכת טווח בקרקע שתבשיל בעוד מספר שנים? או שמדובר בקרקע מאושרת לבנייה שאתם מתכננים להקים עליה נכס?
המטרה תקבע את סוג הקרקע, גודל התקציב, אזור החיפוש ורמת הסיכון המתאימה לכם.
שלב 2: בחינת אזור ההשקעה
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר הוא מיקום הקרקע. מומלץ להתמקד באזורים בעלי ביקוש קיים או מתפתח, סמוך לערים מתפתחות, אזורי תעסוקה, תשתיות תחבורה מתוכננות או אזורי פיתוח עירוני.
עם זאת, אין להסתמך על ״הבטחות עתידיות״, אלא לבדוק תוכניות רשמיות. לדוגמה מה הסטטוס של התוכנית המקומית, האם יש מגבלות תכנוניות, ומה הכיוון של הרשויות באזור.
שלב 3: בדיקה תכנונית ומשפטית
זהו השלב החשוב ביותר בתהליך. יש לוודא מי הבעלים הרשום של הקרקע (בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל), לבדוק האם קיימים שעבודים, עיקולים או חובות, ולהבין באיזה שלב תכנוני הקרקע נמצאת.
בדיקה זו מבוצעת על ידי עו״ד מקרקעין ו/או שמאי מקרקעין המתמחים בקרקעות. לעיתים כדאי להזמין גם ״דו״ח סטטוס תכנוני״ שמפרט את כל המידע על הקרקע ברמה הרשמית.
שלב 4: בדיקת תוכנית בניין עיר (תב״ע)
תוכנית בניין עיר קובעת מה מותר ומה אסור לבנות על הקרקע, מה הייעוד שלה (חקלאי, מגורים, מסחר וכו׳), ומה צפוי להשתנות בעתיד. חשוב לבדוק האם קיימת תוכנית מאושרת, תוכנית מופקדת, או שמדובר ביוזמה בלבד. ההבדלים בין השלבים הללו עשויים להשפיע משמעותית על פוטנציאל המימוש.
שלב 5: הערכת שווי הקרקע
לפני רכישה מומלץ לבצע שומת מקרקעין באמצעות שמאי מוסמך, כדי לוודא שהמחיר תואם את מצבה התכנוני והמשפטי של הקרקע. השמאי יבחן עסקאות דומות באזור, מצב תכנוני, אפשרויות פיתוח ועלויות נלוות.
שלב 6: חתימה על הסכם רכישה
לאחר שכל הבדיקות הושלמו לשביעות רצונכם, מגיע שלב החוזה. בשלב זה חשוב שעורך דין מומחה למקרקעין ייצג אתכם ויוודא שכל התנאים ברורים:
זכויות הקנייה, מועדי התשלום, תנאי רישום, אחריות הצדדים, ואילו מסמכים יועברו לאחר התשלום.
חשוב מאוד! אין לחתום על חוזה לפני שמתקבל כל המידע המשפטי והתכנוני המלא.
שלב 7: רישום הקרקע והעברת בעלות
לאחר החתימה והתשלום מתבצע רישום הקרקע על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) או ברשות מקרקעי ישראל. רק לאחר הרישום הרשמי, הבעלות עוברת באופן מלא.
שלב 8: ליווי ופיקוח מתמשך
השקעה בקרקע היא תהליך דינמי. גם לאחר הרכישה כדאי להמשיך ולעקוב אחר השינויים התכנוניים באזור, התקדמות תוכניות פיתוח עירוניות, תשתיות תחבורה וכדומה. משקיעים מנוסים יודעים כי המפתח להצלחה הוא ליווי מתמשך, שמירה על קשר עם הגורמים הרשמיים והבנה מתי נכון לפעול – אם למכירה, ואם להמשך פיתוח.
טיפים חשובים לרכישת קרקע להשקעה
אחרי שהבנתם את השלבים, יש כמה פרמטרים שכדאי לתת עליהם את הדעת בתהליך רכישת קרקע להשקעה:
- בדקו מי עומד מאחורי העסקה
לעולם אל תרכשו קרקע ללא שקיפות מלאה. ודאו שהחברה או הגורם שמציעים לכם את הקרקע פועלים תחת רישום מסודר, עם ניסיון מוכח ועם ליווי משפטי ושמאי צמוד.
- אל תסמכו על הבטחות
אין דבר כזה ״הבטחה לשינוי ייעוד״. כל שינוי נקבע על ידי מוסדות התכנון בלבד, ולעיתים מדובר בתהליך של שנים רבות.
- בדקו את המצב בשטח
בקרו בקרקע בעצמכם, התרשמו מהמיקום, הגישה, סביבת המגורים או הפיתוח. לעיתים מרחק של כמה מאות מטרים משנה לחלוטין את אופי ההשקעה.
- בקשו דו״ח שמאי ודו״ח תכנוני רשמי
אלו מסמכים חיוניים שיחשפו בפניכם את כל הנתונים: זכויות, שטחים, ייעודים, תוכניות עתידיות ומגבלות.
- היעזרו באנשי מקצוע בלבד
כדוגמת עורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין ויועץ תכנוני. הם שלושת אנשי המקצוע המרכזיים בכל רכישה של קרקע. אל תוותרו עליהם.
- העדיפו להשקיע בקרקעות פרטיות
השקעה בקרקע פרטית מעניקה ביטחון משפטי גבוה יותר ובעלות מלאה, בניגוד לקרקעות מדינה שחכירתן מוגבלת בזמן.
- שמרו על פרופורציות פיננסיות
גם אם הקרקע נראית מבטיחה, השקיעו רק סכום שאתם יכולים להרשות לעצמכם להשקיע לטווח ארוך. קרקע היא לא אפיק נזיל, וחשוב לשמור על איזון כלכלי.
- עקבו אחרי תוכניות מתאר אזוריות
מסמכים כמו תמ״א, תוכניות מתאר עירוניות ומידע מהרשות המקומית יכולים ללמד הרבה על העתיד של האזור בו אתם שוקלים להשקיע, ולכן בדקו אותם מבעוד מועד.
בואו נסכם…
רכישת קרקע להשקעה יכולה להיות צעד חכם, אך היא מחייבת אחריות, ידע ובדיקה מעמיקה של כל פרט ופרט. ההבדל בין רכישה נכונה לרכישה פחות טובה טמון בבחירה – האם אתם פועלים מתוך מידע ונתונים, או מתוך תחושת ״הזדמנות״.
ככל שתעמיקו בהבנה, תיעזרו באנשי מקצוע ותבצעו את התהליך בצורה מושכלת, כך תגדילו את הסיכוי שלכם ליהנות מהשקעה יציבה ובטוחה לטווח ארוך.
