המחיר נמוך, התשואה מבטיחה – אבל האם באמת שווה להשקיע בקרקע לא מופשרת? לפני ששמים את הכסף על הזדמנות מוטלת בספק, חשוב להבין בדיוק מה עומד מאחורי זה: הסיכוי, הסיכון, והדברים שלא מספרים לכם בשיווק. הנה מה שמשקיע רציני חייב לדעת על קרקעות לא מופשרות ב-2025.
מהי בכלל קרקע לא מופשרת?
קרקע לא מופשרת היא מגרש שייעודו התכנוני הנוכחי אינו מיועד לבנייה למגורים, מסחר או תעשייה. לרוב, מדובר בשטחים חקלאיים, שמורת טבע, יערות, שטחים פתוחים או אזורי תשתית. כלומר, נכון לעכשיו – אי אפשר לבנות שם בית, מגדל, מרכז קניות או כל מבנה שהוא.
למה בכלל למכור קרקע שלא אפשר לבנות עליה? משום שהשוק מבין שהשינוי עשוי להגיע. תהליך הפשרה (כלומר: שינוי ייעוד הקרקע למטרות בנייה) מתרחש במסגרת תוכניות מתאר כוללניות, תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות מפורטות. זו פרוצדורה תכנונית-רגולטורית ארוכה, שכוללת ועדות מחוזיות וארציות, התנגדויות, בחינת תשתיות סביבתיות – ורק אז, אולי, אישור סופי. זה יכול לקחת 5, 10 ולעיתים גם 20 שנה.
אז למה בכלל לחשוב על זה?
כאן בדיוק נכנס הפוטנציאל. המחיר של קרקע לא מופשרת נמוך משמעותית ממחירה של קרקע מופשרת (ובוודאי בהשוואה לדירה). אם בעתיד תופשר הקרקע – ערכה יזנק. מדובר ברווח שעשוי להיות כפול, משולש ולעיתים אף יותר – וזה מה שמדליק את העיניים של משקיעים.
אבל… וזה אבל גדול – הפשרה היא לא התחייבות. היא תהליך מורכב, תלוי רגולציה, פוליטיקה, אינטרסים סביבתיים ועוד. לכן, השקעה בקרקע כזו היא לא השקעה סולידית לטווח קצר. היא מתאימה רק למי שמוכן לשים כסף בצד, להמתין בסבלנות רבה – ולקוות שהסבלנות תשתלם לו בסוף התהליך.
מה ההבדל בין קרקע חקלאית רגילה לקרקע בסבירות גבוהה להפשרה?
לא כל הקרקעות הלא-מופשרות נולדו שוות. ההבדל טמון במיקום, סטטוס התכנוני, ומידת הקידום בפועל. למשל, קרקע בצפון תל אביב שאין לה שום תכנית מתאר עתידית, שונה מאוד מקרקע בשרון שכבר הופקדה לגיבוש תוכנית מקומית לבינוי.
בנקסוס השקעות נדל"ן אנחנו מבינים את ההבדלים האלה לעומק. זו לא רק קרקע – זה תהליך, מיקום, תכנית עירונית, תחבורה סמוכה, זמינות תשתיות ומדיניות תכנונית. לכן, כשאנחנו מציעים השקעה בקרקע, אנחנו לא "מוכרים חלום", אלא מצביעים על מגרשים עם פוטנציאל ממשי, שמקודמים בפועל ברמה היישובית או המחוזית.
מהם הסיכונים בהשקעה בקרקע לא מופשרת?
חשוב להיות כנים. כן, יש סיכונים – והם לא קטנים. הנה כמה מהם:
1. תהליך ההפשרה עלול להתעכב
אפילו אם יש כוונה להפשיר את הקרקע – זה לא קורה מחר בבוקר. שינויים פוליטיים, התנגדויות של תושבים, עומסי תכנון, מגבלות סביבתיות – כל אלו עשויים להקפיא את התהליך לשנים רבות.
2. הקרקע לא תופשר בכלל
יש מקרים בהם אחרי שנים של המתנה, מתברר שהקרקע לא תופשר. זה עלול לקרות בגלל שינוי במדיניות התכנונית או בשל מגבלות תחבורתיות, חשש מהצפות, ערכי טבע או צרכים אחרים.
3. פיזור בעלויות – או איך אנחנו "רק חלק" מהמגרש
ברוב המקרים, משקיע רוכש חלק יחסי ממגרש גדול יותר, מה שמקשה על קבלת החלטות, קידום תוכניות או מכירה עתידית. זו בעיה ידועה, שדורשת ליווי מקצועי וניהול נכון של קבוצת הבעלים.
4. הונאות ו"מצגות שווא"
ולא נעים לדבר על זה, אבל חייבים. יש בישראל מקרים בהם משקיעים רכשו קרקע לא מופשרת בעקבות שיווק אגרסיבי, בלי להבין שמדובר בשטח שמיועד להישאר חקלאי לעד. המשמעות: כסף שהלך לפח.
אז למה בכל זאת לשקול השקעה בקרקע לא מופשרת?
כי כשעושים את זה נכון – זה יכול להיות משתלם מאוד. הרווח טמון בבחירה מדויקת של הקרקע, מיקומה, סטטוס התכנוני שלה, והיכולת האמיתית של החברה שמובילה את העסקה ללוות, לבדוק, ולנהל את הסיכונים.
כאן בדיוק נכנסת לתמונה נקסוס השקעות נדל"ן. אנחנו מתמחים באיתור קרקעות במרכז הארץ, בשרון ובשפלה – אזורים עם ביקוש ברור וצמיחה עירונית מובהקת. לא כל קרקע לא מופשרת שווה את ההשקעה – אבל אלה שאנחנו בוחרים לשווק, עברו ניתוח עומק יסודי, כולל התייעצות עם יועצי תכנון, שמאים ומהנדסים, כדי להבין מה באמת הפוטנציאל שלהן להפשרה בעתיד הקרוב.
מהם הסימנים שקרקע לא מופשרת עשויה להיות השקעה נבונה?
1. הקרקע נמצאת בצמוד לתחום עירוני קיים
למשל, אדמות שממוקמות סמוך לשכונות מגורים קיימות, או לקרקעות שכבר קיבלו אישור תכנוני חלקי.
2. הקרקע נמצאת בתכנית מתאר עתידית
אם יש תכנית מתאר אזורית או יישובית שצופה בנייה בשטח הזה – זה סימן טוב. אם התכנית כבר הופקדה – עוד יותר טוב.
3. הקרקע במוקד פיתוח לאומי
למשל, אזור שממוקם ליד תחנת רכבת עתידית, כביש חדש או אזור תעסוקה מתוכנן – זה עשוי להקפיץ את הסיכוי להפשרה.
4. הקרקע שייכת לגוף שמקדם בפועל תכניות
ולא רק "מחזיק" אותה לצורכי שיווק. ברוב המקרים עדיף להצטרף לגוף שיוזם, מקדם, מגיש תכניות ומנהל תהליך.
5. יש שקיפות מלאה
כשיודעים בדיוק מה סטטוס הקרקע, מיהו בעל הקרקע, מה תכניות המתאר שחלות עליה, מה רמת הפיתוח באזור – המשקיע יכול לקבל החלטה מושכלת.
למי לא מתאימה השקעה בקרקע לא מופשרת?
מי שמחפש תשואה מהירה – זה לא בשבילו. מי שצריך את הכסף עוד שנה או שנתיים – עדיף שיבחר באפיק סולידי אחר. ההשקעה הזו היא למי שמוכן "לשכוח מהכסף" ולחזור אליו בעוד עשור – עם סיכוי (לא הבטחה) שהוא יכפיל או ישלש את ערכו.
האלטרנטיבה: השקעה בקרקע מופשרת
אם אתם לא רוצים להמתין, קרקע מופשרת היא אפשרות רלוונטית יותר. מדובר בקרקעות שכבר אושרו לבנייה, ולעיתים אפילו התחילו בפיתוח. המחיר כמובן גבוה יותר – אבל הסיכון נמוך בהרבה.
גם כאן, לא כל קרקע מופשרת היא זהה. יש חשיבות למיקום, לרמת הפיתוח, לקירבה למוקדי תחבורה, מוסדות ציבור ועוד. ואנחנו בנקסוס השקעות נדל"ן יודעים בדיוק איפה לחפש – כדי להביא לכם עסקאות איכותיות, עם ראש שקט וליווי צמוד.
אז מה התשובה: לקנות או לא לקנות קרקע לא מופשרת?
הדבר הכי חשוב להבין – זו לא שאלה של "כן או לא", אלא של "איך, איפה, עם מי ובכמה סיכון". קרקע לא מופשרת יכולה להיות השקעה חכמה, יצירתית ובעלת פוטנציאל רווח אדיר – אבל רק אם עושים את זה עם עיניים פקוחות וליווי מקצועי אמיתי.
להשקיע עם נקסוס נדל"ן זה לדעת שיש לכם גב חזק
בנקסוס השקעות נדל"ן, כל מגרש עובר בדיקה דקדקנית עם צוות יועצים, שמאים, מהנדסים ואנשי שטח. אנחנו לא עוסקים בהבטחות – אלא בבחירה מדויקת של הזדמנויות.אנחנו מקפידים על מיקוד באזורים עם פוטנציאל מובהק כמו המרכז, השרון והשפלה ועד היום למעלה מ־700 לקוחות כבר בחרו בנו.
אנחנו מאמינים שאפשר להשקיע חכם, בלי להמר על כספי העתיד שלכם.
כל השקעה – היא שאלה של ניהול סיכונים
המסע בין קרקע לא מופשרת לבין שורת הרווח מתחיל בהחלטה נבונה. אתם לא לבד. אנחנו כאן כדי ללוות אתכם, לשאול את השאלות הנכונות, לבצע את הבדיקות הכי יסודיות – ולעזור לכם להבין אם ההזדמנות שבפניכם היא אכן כזו, או שעדיף לוותר עליה כי הסיכון גבוה מדי.
אז אם אתם בוחנים השקעה בקרקע בישראל – דברו איתנו. נשמח לשמוע איפה אתם נמצאים, לאן אתם שואפים להגיע – ולהתאים לכם את הקרקע הנכונה, בתנאים שהכי נוחים לכם.
