במציאות הנדל"נית המורכבת של מדינת ישראל, רכישת קרקע לבנייה למגורים או להשקעה, היא דרך שבה ניתן להפחית מן העלויות הכבדות של נכסים בישראל. עם זאת, רכישת קרקע לבנייה כרוכה בהבנה אמיתית של האופן שבו עובד הנושא של היתרי בנייה והליכי אישור במדינת ישראל.
לפני שאתם מבצעים רכישת קרקע לבנייה, יש כמה דברים חיוניים שעליכם לבדוק, כדי להימנע מהפסדים כלכליים אדירים. המדריך הבא נכתב על מנת לעזור לכם לבצע רכישת קרקעות בצורה חכמה.
החשיבות של בדיקת ייעוד הקרקע
כאשר אתם חושבים על רכישת קרקע ההיבט החשוב ביותר הוא הפוטנציאל התכנוני של הקרקע, כלומר מה מותר לבנות עליה, אם בכלל. קודם כל, כדאי להבין שכל שטח בישראל כפוף לתוכניות מתאר הקובעות את ייעודו. תוכנית מתאר מתייחסת לשטח בהיקפים גדולים, ולכן הבדיקה החשובה באמת היא התב"ע.
המסמך החשוב ביותר שיש לבדוק לפני רכישת קרקע הוא תוכנית בניין עיר (תב"ע). התב"ע היא מסמך סטטוטורי המגדיר בפירוט את כל המותר והאסור בקרקע מסוימת. היא משמשת כ"תעודת הזהות" התכנונית של השטח ומכילה מידע קריטי שישפיע ישירות על הקרקע. בתב"ע ניתן למצוא פרטים כמו ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה (כמה מטרים רבועים מותר לבנות), מספר הקומות המותר, קווי בניין, אחוזי בנייה מותרים והנחיות עיצוביות אחרות. ניתן לבדוק את התב"ע במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית או באתרי אינטרנט ממשלתיים. רכישת קרקע לבנייה ללא בחינה מעמיקה של התב"ע, היא טעות שעושים לא מעט בעולם ההשקעות בקרקעות בישראל.
מי קובע את התב"ע?
הגופים האחראיים על קביעת הייעוד ועל אישור תוכניות הבנייה, הן הוועדות המקומיות והמחוזיות לתכנון ובנייה. תפקידן הוא לוודא שכל בנייה חדשה תואמת את התוכנית הכוללת של האזור ואת התקנות הרלוונטיות. כאשר אנו קונים קרקע להשקעה, צריך להבין את ייעוד הקרקע, והאם יש היתכנות לשנות את הייעוד הזה.
המסע לקבלת היתר בנייה – שלב אחר שלב
תהליך קבלת היתר בנייה הוא מורכב ודורש סבלנות והבנה של שלביו השונים. הוא מתחיל זמן רב לפני הגשת הבקשה הרשמית ודורש תכנון קפדני.
הגשת הבקשה
השלב הראשון הוא מציאת האדריכל המתאים, שיתכנן את המבנה בהתאם להוראות התב"ע. לשם כך, האדריכל מכין סט תוכניות מפורט הנקרא "בקשה להיתר", הכולל תוכניות אדריכליות, תוכניות קונסטרוקציה, אישורי מהנדסים, נסח טאבו, מפת מדידה ועוד. הבקשה מוגשת באופן מקוון למערכת "רישוי זמין" של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בדיקת הוועדה המקומית
לאחר הגשת הבקשה, היא עוברת סדרת בדיקות על ידי גורמים שונים בוועדה המקומית. בוועדה בודקים כי הבקשה תואמת את כל הוראות התב"ע, חוק התכנון והבנייה והתקנות השונות. לשם אישור הבקשה, ייתכן שתתבקשו לבצע תיקונים או להמציא מסמכים נוספים, מה שמצריך שיתוף פעולה עם האדריכל והרשות.
התנגדויות ואישורים
לאחר אישור ראשוני של תקינות הבקשה, היא מפורסמת לציבור כדי לאפשר הגשת התנגדויות מצד בעלי עניין. אלו יכולים להיות למשל שכנים שיוכלו לטעון שהמבנה החדש יפריע להם לנוף, ועוד שלל טענות שונות ומשונות. במקביל, הבקשה נשלחת לקבלת אישורים מגופים חיצוניים כמו פיקוד העורף, מכבי אש, תאגיד המים וחברת החשמל. רק לאחר קבלת כל האישורים והתייחסות להתנגדויות ניתן לקבל את היתר הבנייה, תהליך שיכול להימשך חודשים ארוכים ואף למעלה משנה.
איך לאתר קרקע לרכישה?
איתור קרקע מתאימה להשקעה או לבנייה פרטית הוא השלב הראשון. קיימות מספר דרכים מרכזיות לאתר קרקעות:
- פנייה למתווכים המתמחים בתחום המגרשים והקרקעות, שמחזיקים במידע על היצע הנכסים באזורים ספציפיים.
- חיפוש קרקעות באינטרנט ובלוחות מקוונים, שם מתפרסמות מודעות של מוכרים פרטיים וסוכנים.
- רשות מקרקעי ישראל מפרסמת מעת לעת מכרזים לשיווק קרקעות מדינה, אם כי הליך זה מורכב יותר ומתאים לרוב ליזמים או לקבוצות רכישה.
- פנייה לחברה המתמחה באיתור, השבחה ושיווק של קרקעות, אשר מבצעות סינון ראשוני ומציעות למשקיעים הזדמנויות בעלות פוטנציאל גבוה לאחר בדיקה מקיפה
למידע מורחב בנושא איתור קרקעות
ממה חשוב להיזהר?
חשוב להכיר מספר סכנות נפוצות בהקשר של קניית קרקעות:
- קרקע חקלאית: אחד המוקשים הנפוצים הוא רכישת קרקע חקלאית בתקווה ש"תופשר" לבנייה בעתיד. תהליך שינוי ייעוד של קרקע כזו הוא ארוך, יקר ולא ודאי , ונחשב להשקעה בסיכון גבוה.
- תשתיות: חשוב מאוד לבדוק את מצב התשתיות באזור, כמו כביש גישה, וחיבורים למים, ביוב וחשמל. היעדר תשתיות עלול לעכב את הבנייה בשנים ולגרור עלויות פיתוח גבוהות.
- בדיקת טאבו: חובה לבדוק את הרישום בטאבו ולוודא שהקרקע "נקייה" משעבודים, עיקולים או זכויות של צדדים שלישיים (כמו זיקת הנאה) העלולים להגביל את השימוש בנכס.
- בדיקת היבטי מיסוי: רכישת קרקע כרוכה בתשלום מס רכישה. חשוב להבין את שיעור המס, ולראות אם אפשר להפחית אותו בצורה כזאת או אחרת. בנוסף, חשוב לבדוק האם צפוי לחול היטל השבחה על הנכס. היטל זה נגבה על ידי הוועדה המקומית בגין עליית שווי הקרקע כתוצאה מאישור תוכנית משביחה. חשוב להעריך את גובה ההיטל הצפוי, שכן מדובר בסכום שיכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים ולהשפיע משמעותית על כדאיות העסקה. מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין או עורך דין כדי לקבל הערכה מקצועית.
- ביקור פיזי בקרקע וביצוע בדיקות בשטח: אין תחליף להתרשמות ישירה ובלתי אמצעית מהשטח. תמונות, מפות ותצלומי אוויר יכולים להיות מטעים ולא לשקף את המצב לאשורו. בעת הביקור, שימו לב לטופוגרפיה של המגרש – האם הוא שטוח, או שמא הוא ממוקם על מדרון תלול? קרקע משופעת עלולה לייקר משמעותית את עלויות הפיתוח והבנייה בשל הצורך בעבודות עפר מורכבות וקירות תומכים. בדקו את דרכי הגישה אל הנכס, האם הן סלולות ונוחות? דרך גישה לא סלולה או בעייתית יכולה להקשות על הגעת כלי עבודה כבדים ולעכב את הבנייה. הסתכלו על הסביבה הקרובה: האם ישנם מפגעים פוטנציאליים כמו קווי מתח גבוה, אנטנות סלולריות, קרבה לאזור תעשייה רועש או כביש סואן? כל אלו הן רק חלק קטן מסט של בדיקות שצריך לבצע בטרם קונים קרקע להשקעה.
- בדיקה אודות היזם או החברה המשווקת: חובה לבצע בדיקת נאותות לא רק על הקרקע עצמה אלא גם על הגוף שעומד מאחורי העסקה. המוניטין, האיתנות הפיננסית והניסיון של היזם הם פרמטרים קריטיים להצלחת ההשקעה. יש לבדוק מהו הוותק של החברה בתחום, ולבקש לראות פרויקטים קודמים שהיא השלימה בהצלחה. חפשו מידע על החברה ועל בעליה ברשת האינטרנט, ונסו לאתר חוות דעת של רוכשים קודמים. בדקו את רישום החברה ברשם החברות וודאו שהיא פעילה וללא התרעות או שעבודים. יזם אמין ישמח להציג בפניכם בשקיפות את כל המידע הרלוונטי, כולל תוכניות, אישורים והיתכנות כלכלית. לעומת זאת, חברה המפעילה לחץ לסגירה מהירה, מספקת תשובות מעורפלות או נמנעת מהצגת מסמכים, צריכה לעורר אצלכם חשד כבד.
הופכים את החלום לתוכנית עבודה מסודרת
הדרך לבניית בית פרטי מתחילה הרבה לפני יציקת היסודות ודורשת מחקר מעמיק, בדיקות קפדניות והבנת התהליכים הבירוקרטיים. בדיקת התב"ע והבנת שלבי קבלת היתר הבנייה הם צעדים חיוניים להצלחת הפרויקט. תהליך זה יכול להיראות מורכב, אך עם ליווי נכון הוא הופך לפשוט ובטוח יותר. חברות המתמחות בתחום של השקעות נדל"ן, כמו נקסוס השקעות נדלן, יכולות לסייע באיתור קרקע להשקעה עם פוטנציאל גבוה, לסייע בהשבחת הקרקע, ולוודא שהיא עומדת בכל הדרישות על מנת להפוך אותה להשקעה משתלמת. הידע והניסיון של חברת נקסוס השקעות נדל"ן חוסכים זמן יקר, ובעיקר עוזרים למשקיעים למקסם את ההשקעה שלהם.
